시세 3억 원 집에 보증금 1억 5천만 원으로 들어가도, 내 앞에 선순위 근저당 1억 원이 있으면 경매 가정 계산에서 돌려받는 돈은 1억 원이다. 낙찰가율 70%와 집행비용 1천만 원을 가정한 설명용 계산이며, 회수율은 66.7%, 비는 돈은 5천만 원이다. 계약서에 도장을 찍기 전에 인터넷등기소에서 700원으로 등기부를 열람하고, 근저당이 있는지만 보지 말고 내 보증금보다 먼저 가져가는 돈의 합계부터 계산한다.
이 글은 2026년 10월 16일 기준으로 HUG, 법령, 법무부 발표 자료를 정리했다. 법적 효력, 실제 배당 순위, 보증 가입 가능 여부는 개별 계약과 주택 상황에 따라 달라진다. 법률 자문이 아니라 확인 순서를 정리한 안내이므로, 항목마다 붙인 확인 창구에서 최신 내용을 대조한다.
핵심 결론 (2026년 10월 16일 기준)
- 등기부는 표제부, 갑구, 을구를 모두 본다. 근저당이 있는지만 보고 판단하지 않는다.
- 내 보증금보다 먼저 가져가는 돈(선순위 채권, 다가구라면 다른 세입자 보증금)을 더해 시세로 나눈다. HUG 예방 안내는 보증금과 빚의 합계가 주택가격의 80%를 넘는 주택을 위험 사례로 설명하지만, 80% 아래라는 숫자가 회수를 보장하지는 않는다.
- 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날부터 대항력(제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력)이 생긴다. 입주 당일과 다음 날 사이에 시간차가 있으므로 등기부를 다시 열람한다.
- 확정일자, 전입신고, 전세보증금반환보증은 역할이 다르다. 하나로 나머지를 대신할 수 없다.
- 피해가 생기면 증거 확보, 전세피해지원센터 상담(1533-8119), 피해자 결정 신청, 보증이행 확인, 법적 절차를 상황에 맞게 병행한다. 경찰 신고, 민사 청구, 보증 청구는 각각 별개 절차다.
1. 등기부 체크리스트: 표제부, 갑구, 을구를 모두 본다
등기사항전부증명서는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)로 나뉜다. 인터넷등기소 기준 열람은 1등기기록당 700원, 발급은 1통당 1,000원이고, 등기소를 방문하면 열람과 발급 모두 1,200원이다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」, 2026년 10월 16일 기준). 열람은 내용을 확인하는 서비스이고 발급은 공식 증명서를 받는 절차다.
확인 창구: 인터넷등기소, 등기사항증명서 등 수수료규칙(국가법령정보센터), HUG 등기부등본 확인 안내
### 표제부: 집과 계약 상대방이 맞는지 먼저 확인한다
- □ 계약서 주소와 등기부 주소가 같은지 확인한다.
- □ 건축물대장상 용도와 실제 주거 용도가 같은지 확인한다(정부24).
- □ 아파트·다세대주택이라면 계약하려는 동·호수가 정확한지 확인한다.
- □ 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인한다.
- □ 권리의 접수일자, 접수번호, 순위를 확인한다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기인 경우가 많고, 등기부만으로는 다른 세입자의 보증금 총액을 확인할 수 없다. 임대인 동의를 받아 확정일자 부여현황 등 관련 자료를 확인한다. 확인 창구: HUG 다가구주택 선순위 보증금 안내
### 갑구: 소유권과 압류·신탁을 확인한다
| 기록 | 의미 | 이렇게 확인한다 |
|---|---|---|
| □ 소유권 보존·이전 | 최초 소유권 또는 소유권 이전 | 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 계약에 직접 참여하는지 확인한다. 대리계약이면 위임장, 인감증명서 등 대리권 확인자료를 확인한다. |
| □ 압류 | 강제적인 재산 처분 제한과 관련된 등기 | 세금 체납 등 채무 문제일 수 있다. 원인과 권리관계를 확인한다. |
| □ 가압류 | 채권자가 장래 강제집행을 위해 재산을 보전하는 절차와 관련된 등기 | 채무 분쟁의 신호다. 금액이 작다고 문제가 없다고 볼 수 없으므로 금액, 순위, 말소 여부, 분쟁 원인을 확인한다. |
| □ 가처분 | 권리관계 분쟁에서 처분 등을 제한하기 위한 보전처분 | 소유권 분쟁일 수 있다. 법률 검토를 받는다. |
| □ 경매개시결정 | 부동산 경매 절차가 시작됐다는 기록 | 계약 진행 중단을 우선 검토하고 전문가에게 확인한다. |
| □ 신탁등기 | 부동산이 신탁재산으로 관리되는 상태 | 등기상 소유자와 임대차계약 권한자가 다를 수 있다. 신탁계약 내용을 확인하고, 필요한 경우 수탁자의 적법한 동의·승낙 여부를 확인한다. |
갑구에 특정 등기가 있다는 사실만으로 계약이 무효이거나 사기라고 단정할 수 있는 일률적인 기준은 확인되지 않았다. 등기의 원인과 권리관계를 확인하는 것이 목적이다.
확인 창구: HUG 등기부등본 확인 안내, HUG 신탁·명의 관련 사기 사례
### 을구: 근저당과 전세권을 확인한다
| 기록 | 의미 | 이렇게 확인한다 |
|---|---|---|
| □ 근저당권 설정 | 채무를 담보하기 위해 부동산에 설정한 권리 | 채권최고액, 접수일, 순위, 말소 여부를 확인한다. 채권최고액은 상한선이고 현재 대출 잔액이 아니다. 신용카드 한도와 이번 달 청구액의 관계에 가깝다. |
| □ 전세권 설정 | 전세권자의 권리를 등기한 것 | 전세권자, 전세금, 존속기간, 순위, 말소 여부를 확인한다. 전세권이 등기돼 있다는 사실만으로 새 임차인의 보증금이 안전하다고 볼 수 없다. |
| □ 지상권·지역권 등 | 토지 사용 등에 관련된 권리 | 건물 이용과 처분에 미치는 영향을 검토한다. |
| □ 근저당권 말소 | 해당 근저당권 등기의 말소 | 말소가 실제 완료됐는지 최신 등기부로 확인한다. |
- □ 근저당권의 채권최고액, 설정일자, 접수번호를 적어 둔다.
- □ 내 계약보다 앞선 선순위 권리가 있는지 확인한다.
- □ 말소 조건이 있다면 잔금 지급과 말소 절차를 계약서에 구체적으로 정한다.
- □ 말소 약속만 믿지 않고 말소등기가 실제 완료됐는지 확인한다.
- □ 계약 직전과 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 열람한다.
등기부가 정리돼 보여도 확인 범위 밖의 채권이 남을 수 있다. 등기부에 나타나지 않는 미납 국세, 임금채권 등도 배당과 변제 순위에 영향을 줄 수 있다.
확인 창구: 인터넷등기소, HUG 등기부등본 확인 안내, 국가법령정보센터, HUG 대항력·우선변제권 안내
2. 선순위 권리 계산법: 내 보증금 앞에 줄 선 돈을 더한다
등기부를 읽은 다음 단계는 숫자다. 아래 비율은 어림 기준(rule-of-thumb)이며 예측이 아니다. 법으로 정해진 단일 위험 비율은 이 조사에서 확인되지 않았다.
점검 비율(%) = (선순위 채권금액 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금) ÷ 주택 시세 × 100
- 선순위 채권금액: 을구의 근저당 등. 채권최고액은 상한선이므로 실제 채권액과 구분한다.
- 선순위 임차보증금: 다가구주택에서 다른 세입자의 보증금. 등기부로는 알 수 없어 임대인 동의를 받아 확인한다.
- 주택 시세: 호가가 아니라 실제 거래사례 등으로 보수적으로 잡는다.
내 판단: 실제 잔액을 모를 때는 채권최고액을 먼저 더해 보면 등기부에 보이는 채권 기준의 상한선 비율을 볼 수 있다. 등기부에 나타나지 않는 미납 국세나 임금채권은 이 계산에 들어가지 않는다.
예시(가정): 주택 시세 4억 원, 선순위 담보채권 1억 원, 신규 전세보증금 2억 원이면 합계는 3억 원(금액 계산)이고, 3억 원 ÷ 4억 원 = 75%(비율 계산)다. 75%는 계산 결과일 뿐 법적 안전을 보장하는 수치가 아니다. 실제 회수액은 경매 낙찰가, 배당 순위, 세금 등 다른 권리관계에 따라 달라진다.
내 판단: 같은 집도 HUG 방식으로 계산하면 숫자가 달라질 수 있다. HUG 보증료 구간의 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 주택가격 × 90%다. 위 예시를 이 방식으로 계산하면 3억 원 ÷ (4억 원 × 90% = 3억 6천만 원) = 83.3%로, 보증료율표의 '80% 초과' 구간에 해당할 수 있다. HUG가 인정하는 주택가격이 4억 원과 같다고 가정한 계산이다.
### 숫자 기준 4가지 (2026년 10월 16일 기준)
| 기준 | 내용 | 성격과 주의 |
|---|---|---|
| 80% | 전세보증금과 주택담보대출 등 빚의 합계가 주택가격의 80%를 넘는 주택을 HUG가 깡통주택의 대표적 위험 사례로 설명한다. 전세보증금이 시세의 80%를 넘는 주택은 피하는 것이 좋다고도 안내한다. | HUG 예방 안내에 따른 기준이다. 예방용 경고선이며, 그 아래라고 해서 회수가 보장되는 선은 아니다. |
| 80%(단독·다중·다가구) | HUG 전세보증금반환보증 상품 페이지에서 단독·다중·다가구주택에 합계 80% 조건이 확인된다. | 가입 조건이다. 합계의 구성과 기준 금액은 상품 페이지에서 확인한다. |
| 60% | HUG 가입 조건에 선순위채권 60% 이내 조건이 있다. | 가입 조건이다. 적용 대상과 기준 금액은 상품 페이지에서 확인한다. |
| 50% | 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하면 보증료에 10% 할증이 적용될 수 있다. | 보증료 계산 기준이다. 주택가액은 주택가격 × 90%다. |
가입 조건과 요율은 시점에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 직전에 상품 페이지의 최신 내용을 따른다. 확인 창구: HUG 깡통주택 안내, HUG 전세 안전 확인 안내, HUG 전세보증금반환보증 상품 페이지
### 가정 계산: 시세 3억 원 집에서 보증금 5천만 원이 비는 과정
실제 사건이 아닌 설명용 가정 계산이다. 조건은 다음과 같다.
- 주택 시세 3억 원, 낙찰가율(시세 대비 경매 낙찰가 비율) 70%, 집행비용 등 먼저 공제되는 비용 1,000만 원
- 선순위 근저당 채권 1억 원, 임차인 전세보증금 1억 5천만 원
- 임차인의 순위가 근저당보다 뒤이고, 소액임차인 최우선변제 등 별도 배당 변수는 없다고 가정
| 단계 | 계산(금액 계산) | 결과 |
|---|---|---|
| ① 경매 낙찰 | 3억 원 × 70% | 낙찰가 2억 1천만 원 |
| ② 집행비용 등 공제 | 2억 1천만 원 - 1천만 원 | 배당 재원 2억 원 |
| ③ 선순위 근저당 배당 | 2억 원 - 1억 원 | 남은 돈 1억 원 |
| ④ 임차인 배당 | 남은 1억 원 전부 | 보증금 1억 5천만 원 중 1억 원 회수 |
| 결과(비율 계산) | 1억 원 ÷ 1억 5천만 원 | 회수율 66.7%, 미회수 5천만 원 |
내 판단: 이 가정에서 선순위 채권과 내 보증금의 합계는 2억 5천만 원으로 시세의 83.3%다. 2억 5천만 원 ÷ 3억 원. 낙찰가율이 70%라면 합계가 시세의 70%만 넘어도 낙찰대금으로 다 갚지 못한다. 80% 경고선보다 낮은 지점에서도 부족분이 생길 수 있다는 뜻이다.
전액 회수 조건(이 가정의 구조): 선순위 채권금액 + 내 보증금 ≤ 시세 × 낙찰가율 - 집행비용. 이 예시의 오른쪽은 3억 원 × 70% - 1천만 원 = 2억 원이므로, 합계가 2억 원(시세의 66.7%)을 넘으면 부족분이 생긴다. 2억 원 ÷ 3억 원. 낙찰가율이 달라지면 이 선도 달라지므로 안전선이 아니라 계산 방식으로만 쓴다.
실제 배당은 당해세, 법정기일에 따른 조세채권, 소액임차인 최우선변제, 임금채권, 각 권리의 성립 시기와 순위, 배당요구 여부 등에 따라 달라진다. 이 표만으로 실제 사건의 결과를 예측할 수 없다.
확인 창구: 국가법령정보센터, HUG 경·공매 지원서비스, 대한법률구조공단
3. 확정일자·전입신고·전세보증금반환보증 비교
세 제도는 하는 일이 다르다. 전입신고와 주택 인도는 대항력의 요건이고, 확정일자는 우선변제권(경매 등에서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)을 취득하는 요건 중 하나다. 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 보증금 미반환 위험을 보장하는 별도 상품이다.
| 구분 | 전입신고 + 주택 인도 | 확정일자 | 전세보증금반환보증(HUG) |
|---|---|---|---|
| 하는 일 | 대항력 요건 | 우선변제권 취득 요건 중 하나 | 계약 종료 후 보증금 미반환 위험을 보장하는 상품 |
| 시점과 조건 | 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다 | 임대차계약서에 받는다. 이사 전에도 받을 수 있고, HUG는 계약서 작성일에 받도록 권고한다 | 신청기한은 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지다. 보증대상 보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하다 |
| 신청·확인 창구 | 관할 주민센터(확인 창구: 정부24) | 주택 소재지 주민센터 등 법정 기관, 인터넷등기소 전자확정일자 | HUG 지사, 위탁은행, 모바일 신청 등 |
| 주의 | 입주 당일에는 대항력이 아직 발생하기 전이다 | 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아니다 | 전세자금대출 보증과 다른 상품이다. 별도 가입 요건과 신청기한이 있다 |
확인 창구: 주택임대차보호법(국가법령정보센터), 생활법령정보, 주택임대차보호법 제3조의6, HUG 대항력·우선변제권 안내
### 대항력 타임라인: 계약 전, 계약 당일, 입주 후
| 시점 | 할 일 | 권리 포인트 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 표제부, 갑구, 을구 열람, 소유자 대조, 선순위 채권과 시세 계산, 반환보증 가입 가능 여부 확인 | 권한이나 권리가 확인되지 않으면 계약금 지급을 보류하고 전문가에게 확인한다. |
| 계약 당일 | 계약서 작성 후 가능한 한 빨리 확정일자를 받는다. | HUG는 계약서 작성일에 확정일자를 받도록 권고한다. 이사 전에도 받을 수 있다. |
| 잔금 지급 전 | 등기부 최신본을 다시 열람하고, 말소 조건 이행과 기존 세입자의 실제 퇴거를 확인한다. | 말소 약속만 믿지 않는다. |
| 입주일 | 주택 인도를 받고 전입신고를 지체하지 않는다. | 이날은 대항력이 아직 발생하기 전이다. 전입신고 당일 담보대출을 설정하는 유형에 유의한다. |
| 입주일 다음 날 | 대항력 발생 | 요건(전입신고, 주택 인도)을 갖춘 다음 날부터 효력이 생긴다. 입주 직후 등기부를 다시 열람해 새 권리가 생겼는지 확인한다. |
| 입주 후 | 반환보증 가입 절차를 진행하고, 가입이 끝나면 보증서 발급과 보장 조건을 확인한다. | 신청기한은 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지다. 2년 계약이면 절반인 1년이 지나기 전이 기준이며, 기산 방식은 HUG에서 확인한다. |
### 비용과 보증료 계산 (2026년 10월 16일 기준)
- 확정일자 수수료: 600원이다. 계약증서가 4장을 초과하면 초과 4장마다 100원이 추가된다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙」 제8조, 2026년 10월 16일 기준). 등기부 열람·발급 수수료와는 별개다. 인터넷등기소 전자확정일자 수수료는 신청 전에 확인한다. 확인 창구: 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(국가법령정보센터)
- 보증료 계산식: 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간(일) ÷ 365
- 가정 계산: 보증금 2억 원, 계약기간 2년(730일로 단순 계산), 아파트, 부채비율 70% 이하(연 0.102%), 할증·할인 없음이면 200,000,000원 × 0.00102 × 730 ÷ 365 = 408,000원이다.
- 요율은 보증금액 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 0.097%(1억 원 이하, 아파트, 부채비율 70% 이하)부터 0.211%(5억 원 초과, 기타 주택, 부채비율 80% 초과)까지 달라지므로 단일 요율로 보지 않는다.
| 보증금액 구간 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과~80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억 원 이하 | 기타 주택 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1억 초과~2억 원 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1억 초과~2억 원 이하 | 기타 주택 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2억 초과~5억 원 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2억 초과~5억 원 이하 | 기타 주택 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억 원 초과 | 기타 주택 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액으로 계산하고, 주택가액은 주택가격 × 90%다. 아래 조건은 보증료를 바꾼다.
- 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하면 보증료에 10% 할증이 적용될 수 있다.
- 단독·다중·다가구주택에서 다른 전세계약 확인서를 제출하지 않으면 보증금액 구간별 최고 요율이 적용될 수 있다.
- 보증료 할인 제도가 있다(사회배려계층 40~60%, 전자계약 3%). 적용 대상과 조건은 HUG에서 확인한다.
실제 보증료는 심사 때 적용되는 주택가액, 부채비율, 주택 유형, 보증기간, 할인·할증에 따라 달라질 수 있다. 가입 전에 보증 대상 주택인지, 주택가격 산정 방식, 선순위 채권과 보증금 합계, 임대인·임차인 자격과 계약 요건, 신청기한, 보증료와 할인 적용 여부를 확인한다.
확인 창구: HUG 전세보증금반환보증 상품 페이지, 모바일HUG 신청 및 예상보증료 안내, 전세자금대출 보증 참고 안내(대출 보증은 반환보증과 다른 상품이다)
4. 전세사기 유형 3가지: 수법과 확인 포인트
### 유형 1. 깡통전세·무자본 갭투자형
- 수법: 주택가격과 비슷한 수준으로 보증금을 정한다. 담보대출과 세입자 보증금으로 주택을 취득하거나 여러 채를 보유한다. 주택가격이 하락하거나 새 임차인을 구하지 못하면 보증금 반환이 어려워진다.
- 확인: 보증금이 시세의 80%를 넘는지 본다(HUG 예방 안내에 따른 기준). 선순위 채권과 보증금을 합산하고, 실제 거래가격과 보증 가입 가능 여부를 함께 확인한다. 임대인의 재산이나 직업에 대한 설명만 믿지 않는다.
- 주의: 80%는 예방용 경고 기준이지, 그 아래면 문제가 없다는 보증선이 아니다.
실제 사건 사례 (법원 판결 기준)
| 사건 | 법무부 발표 내용 | 1심 결과 |
|---|---|---|
| 세 모녀 전세사기 사건 | 피해자 85명, 보증금 약 183억 원 (1심 기소 기준). 무자본 갭투자 방식으로 수도권 일대 빌라 500여 채를 전세를 끼고 사들인 뒤 세입자 보증금을 편취한 사건 | 주범 징역 10년 (1심, 서울중앙지법) |
| 인천 건축왕 전세사기 사건(인천 미추홀구 일대) | 피해자 191명, 피해액 약 148억 원 (1심 기준). 무자본 갭투자자가 다수 임차인을 기망해 전세보증금을 편취한 사건 | 1심 주범 징역 15년 → 2심 징역 7년 감형, 대법원 2025-01-23 확정 (확정 기준 인정 피해자 180명, 피해액 68억 원) |
위 수치는 1심 판결 기준이다. 기소 단계의 혐의액, 재판에서 인정된 피해액, 확정판결의 피해액은 서로 다를 수 있어 같은 숫자로 쓰지 않는다. 인천 건축왕 사건은 상급심에서 감형돼 대법원 2025년 1월 23일 확정됐다(주범 징역 7년, 확정 기준 인정 피해자 180명, 피해액 68억 원). 두 사건에서 얻는 확인 포인트는 같다. 임대인의 소유 주택 수나 외형만으로 반환 능력을 판단하지 않는다. 여러 주택을 보유한 임대인이라도 보증금 반환 능력이 보장되는 것은 아니므로, 주택의 실제 가치와 선순위 채권, 보증금 합계를 검토하고 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인한다.
확인 창구: HUG 깡통주택 안내
### 유형 2. 가짜 임대인·무권대리·신탁사기
- 수법: 실제 소유자가 아닌 사람이 소유자인 것처럼 계약한다. 대리권이 없는 사람이 집주인을 대신해 계약한다. 신탁된 부동산에서 적법한 권한이나 필요한 동의 없이 임대차계약을 맺는다.
- 확인: 등기부상 소유자와 계약 상대방의 신분을 대조한다. 대리계약이면 위임장과 인감증명서 등 대리권 확인자료를 검토한다. 신탁등기가 있으면 수탁자와 신탁계약상 임대 권한을 확인한다. 권한이 확인되지 않으면 계약금 지급을 보류하고 전문가에게 확인한다.
- 주의: 모든 신탁부동산에서 임대차계약이 금지되는 것은 아니다. 개별 신탁계약과 권한을 확인한다.
확인 창구: HUG 신탁·명의 관련 사기 사례, HUG 추가 확인 안내
### 유형 3. 이중계약·기존 세입자 미퇴거·계약 직후 권리변동
- 수법: 같은 주택을 여러 임차인에게 임대한다. 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 않은 채 새 보증금을 받는다. 잔금 지급 후 기존 세입자가 나가지 않거나, 계약 직후 소유자 변경이나 담보대출이 생긴다.
- 확인: 잔금 지급 전 기존 세입자의 실제 퇴거 여부를 확인한다. 기존 임차인에게 직접 보증금을 지급하기로 했다면 계약서에 수령 계좌와 지급 조건을 명확히 적는다. 잔금 직전 등기부를 다시 열람한다. 전입신고 당일과 대항력이 생기기 전의 권리변동 위험을 고려한다.
- 다가구주택: 등기부만으로 다른 임차인의 보증금 총액을 알기 어렵다. 임대인 동의를 받아 확정일자 부여현황 등 관련 자료를 확인한다.
확인 창구: HUG 이중계약 관련 안내, HUG 등기부등본 확인 안내
5. 피해가 의심되거나 생겼을 때: 구제 절차 순서
아래는 우선순위이며 상황에 따라 병행한다. 사기 혐의 신고, 민사상 보증금 반환 청구, 피해자 결정 신청, 보증보험 이행 청구는 서로 다른 절차라서, 하나를 진행해도 나머지가 자동으로 완료되지는 않는다.
| 순서 | 할 일 | 확인 창구 |
|---|---|---|
| 1 | 자료 확보: 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 보증금 송금 내역, 임대인·중개인과 주고받은 문자와 메신저, 중개대상물 확인·설명서, 보증보험 가입증서와 안내문, 경매·공매 통지서를 모은다. 원본은 보존하고 사본과 전자파일을 따로 보관한다. | - |
| 2 | 전세피해지원센터 상담: 전국 통합 상담 1533-8119, 경·공매 지원 1588-1663. 지역별 접수처는 공식 안내 페이지에서 확인한다. | 전세피해지원센터 지역별 안내 |
| 3 | 전세사기피해자 결정 신청: 온라인과 오프라인으로 접수한다. 안내된 필수 서류는 결정 신청서, 임대차계약서 사본 1부, 주민등록표 초본 1부(행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우)다. 해당하면 개인정보 수집·이용 동의서, 임대인의 파산선고 또는 회생개시 결정문 사본, 경매·공매 개시 관련 서류, 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등), 임차권등기 관련 서류를 추가로 낸다. 신분증을 지참한다. 지원 요건과 기한은 특별법 개정과 신청 시점에 따라 달라질 수 있어 신청 직전에 최신 안내를 확인한다. | 피해자 결정 신청 절차 |
| 4 | 경매·공매가 진행 중이면: 경·공매 유예·정지 신청이 가능한지, 피해자 결정 신청 때 관련 신청을 함께 할 수 있는지 확인한다. 법원이나 세무서 절차가 진행 중이면 기한을 놓치지 않도록 즉시 법률상담을 받는다. | 경·공매 유예·정지 안내 |
| 5 | 보증보험 가입자: 보증사고 발생 후 통지, 이행청구, 심사 절차를 거친다. 구체적인 청구 시점과 서류는 가입 상품과 사고 상황에 따라 확인한다. | HUG 보증이행 안내 |
| 6 | 임차권등기명령 검토: 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령(임차권을 등기로 남기는 법원 절차)을 검토한다. 임차권등기가 실제 완료되기 전에 이사하거나 전출하면 권리 보호에 문제가 생길 수 있으므로 먼저 법원과 법률전문가에게 확인한다. | HUG 임차권등기명령 관련 안내 |
| 7 | 법률·형사 절차 병행: 법률상담은 대한법률구조공단, 경찰 신고와 수사 관련 문의는 경찰청, 피해자 지원 제도는 전세피해지원센터 안내에서 확인한다. | 대한법률구조공단, 경찰청, 전세피해지원센터 |
6. 최종 체크리스트
계약 전
- □ 인터넷등기소에서 등기부를 열람(700원)하고 표제부, 갑구, 을구를 모두 읽는다.
- □ 소유자와 계약 상대방을 대조한다. 대리계약이면 위임장과 인감증명서를, 신탁등기가 있으면 신탁계약상 임대 권한을 확인한다.
- □ 을구의 선순위 채권최고액과 접수일을 정리하고, 다가구주택이면 임대인 동의를 받아 다른 세입자 보증금을 확인한다.
- □ 실거래 기반 시세로 점검 비율을 계산한다.
- □ 반환보증 가입 가능 여부, 주택가격 산정 방식, 신청기한, 보증료와 할인 적용 여부를 HUG에서 확인한다.
계약 당일
- □ 말소 조건이 있으면 잔금 지급과 말소 절차를 계약서에 구체적으로 적는다.
- □ 임대인의 추가 담보 설정 금지, 권리변동 시 조치 특약을 검토한다. 특약만으로 제3자 권리와의 우선순위 문제가 자동으로 해결되지는 않는다.
- □ 기존 임차인에게 직접 보증금을 지급하기로 했다면 수령 계좌와 지급 조건을 적는다.
- □ 계약서 작성 후 가능한 한 빨리 확정일자를 받는다.
잔금 지급 전
- □ 등기부 최신본을 다시 열람해 말소 완료와 새 권리 여부를 확인한다.
- □ 기존 세입자의 실제 퇴거를 확인한다.
입주일과 입주 후
- □ 실제 입주와 전입신고를 지체하지 않는다.
- □ 전입신고 직후 등기부를 다시 열람한다.
- □ 반환보증을 신청한다. 신청기한은 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지다.
- □ 보증서가 발급되면 보장 조건을 확인한다.
- □ 계약서, 송금 내역, 문자 원본을 보관하고 사본을 따로 둔다.
저장해 두는 카드: 계산식, 기준 숫자, 확인 창구
전세 계약 전 저장용 카드 (2026년 10월 16일 기준)
- 점검 비율(%) = (선순위 채권금액 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금) ÷ 주택 시세 × 100. 어림 기준이며 예측이 아니다.
- 전액 회수 조건(가정한 구조): 선순위 채권금액 + 내 보증금 ≤ 시세 × 낙찰가율 - 집행비용. 내 순위가 근저당보다 뒤이고 세금, 소액임차인 최우선변제 등 별도 변수가 없을 때의 계산이다.
- 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간(일) ÷ 365. 요율은 보증금액 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 다르다.
- 숫자 기준: 80%(HUG 예방 안내에 따른 경고 기준이며 안전 보증선이 아니다), 80%(단독·다중·다가구 가입 조건), 60%(선순위채권 가입 조건), 50%(보증료 10% 할증 기준).
- 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날부터 생긴다. 반환보증 신청기한은 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지다.
- 비용: 등기부 열람 700원, 발급 1,000원(인터넷등기소), 방문 1,200원. 확정일자 수수료 600원(계약증서 4장 초과 시 초과 4장마다 100원 추가).
- 상담: 전세피해지원센터 1533-8119, 경·공매 지원 1588-1663.
확인 창구: 인터넷등기소, HUG 전세보증금반환보증, 전세피해지원센터, 대한법률구조공단, 국가법령정보센터
도장은 계산이 끝난 뒤에 찍는다. 오늘 할 일은 하나다. 계약하려는 집의 등기부를 인터넷등기소에서 열람(700원)하고, 을구의 채권최고액부터 합산한다.
댓글