주담대 이자 1,500만 원 냈다면 396만 원이 돌아옵니다 — 12월 31일 전에 확인할 공제 한도 4단계

핵심 요약

2026년에 낸 주담대 이자는 2027년 초 연말정산에서 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받습니다. 이자는 낸 돈이 그대로 돌아오는 것이 아니라 과세표준을 줄여 주는 소득공제라서, 돌려받는 돈은 공제액에 한계세율을 곱한 금액입니다. 30년 고정금리·비거치식 대출로 이자 1,500만 원을 냈다면 공제액은 1,500만 원, 한계세율 24%에서 소득세 360만 원이 줄고 지방소득세까지 합하면 396만 원입니다. 한도는 대출 조건에 따라 연 2,000만 원·1,800만 원·800만 원·600만 원으로 갈리고, 조건을 하나도 못 갖추면 0원입니다. 자격은 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 기준이고, 세대원까지 합쳐 2주택 이상이면 그해 이자는 전액 공제되지 않습니다. 수치 기준: 소득세법 제52조 제5항·제6항, 국세청 안내(2025.7.31. 기준), 2026년 11월 6일 확인.

올해 주담대 이자로 1,500만 원을 냈다면, 연말정산에서 최대 396만 원이 돌아올 수 있습니다. 단, 이 396만 원은 이자 전액이 환급되는 것이 아닙니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 낸 이자만큼 과세표준을 줄여 주는 소득공제라서, 실제 절세액은 공제액에 본인의 한계세율을 곱한 금액입니다. 한계세율 24%인 경우 이자 1,500만 원이 그대로 공제되면 소득세는 360만 원(1,500만 원 × 24%)이 줄고, 여기에 소득세의 10%인 지방소득세 절감 36만 원이 더해져 모두 396만 원이 됩니다. 이 글은 2026년에 지급한 이자를 2027년 초 연말정산에서 공제받는 방법을, 한도 4단계와 계산 예시, 자격 조건과 날짜 순서대로 정리한 글입니다. 금액과 요건은 소득세법 제52조 제5항·제6항과 국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 안내를 기준으로 2026년 11월 6일에 확인했습니다.

이자 낸 돈이 그대로 돌아오는 게 아닙니다
한도 4단계 — 대출 조건이 금액을 가릅니다
누가 받을 수 있나 — 12월 31일이 기준일입니다
집값 기준선 — 산 당시 가격으로 봅니다
계산 예시 — 내 이자는 얼마가 되돌아오나
날짜 — 12월 31일, 미리보기, 1월 간소화
2027년 실거주 요건 — 아직 법이 아닙니다
출발 전 체크리스트
자주 묻는 질문

1. 이자 낸 돈이 그대로 돌아오는 게 아닙니다

주담대 이자 공제에서 가장 흔한 오해는 "이자 1,500만 원을 냈으니 1,500만 원이 돌아온다"는 생각입니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 세액공제가 아니라 소득공제입니다. 세액공제는 내야 할 세금에서 직접 빼는 방식이지만, 소득공제는 세금을 매기는 기준인 과세표준을 줄이는 방식입니다. 그래서 돌려받는 돈은 공제액 자체가 아니라 공제액에 한계세율을 곱한 금액이 됩니다. 한계세율은 과세표준 구간에 따라 정해지는데, 과세표준이 5,000만 원을 초과하고 8,800만 원 이하인 구간은 24%, 1,400만 원을 초과하고 5,000만 원 이하인 구간은 15%입니다. 본인의 한계세율이 얼마인지는 작년 원천징수영수증이나 국세청 홈택스의 연말정산 미리보기에서 확인할 수 있습니다.

절세액을 구하는 공식은 하나입니다. 돌려받는 소득세는 공제 대상 이자액과 연간 한도 중 작은 값에 한계세율을 곱한 금액이고, 여기에 지방소득세 절감분(소득세 절감액의 10%)을 더하면 모두 합친 절세액이 됩니다. 2026년에 지급한 이자가 2027년 초 연말정산에 반영된다는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다. 이자는 낸 해의 연말정산에서 공제받고, 원금은 공제 대상이 아닙니다. 공제 대상은 이자 상환액만입니다.

396만 원

이자 1,500만 원 · 30년 고정금리·비거치식 대출 · 한계세율 24%일 때 돌려받는 돈입니다. 소득세 360만 원에 지방소득세 36만 원을 더한 금액입니다. 같은 이자라도 대출 조건과 한계세율이 다르면 금액이 달라집니다.

2. 한도 4단계 — 대출 조건이 금액을 가릅니다

공제 한도는 대출 기간, 고정금리 여부, 비거치식 분할상환 여부에 따라 네 단계로 갈립니다. 상환기간이 15년 이상이고 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 연 2,000만 원이 한도입니다. 같은 15년 이상이라도 두 조건 중 하나만 갖추면 연 1,800만 원, 둘 다 갖추지 못하면 연 800만 원까지만 공제됩니다. 상환기간이 10년 이상 15년 미만이면 고정금리 또는 비거치식 중 하나를 갖춰야 연 600만 원이 한도이고, 둘 다 갖추지 못하면 공제는 0원입니다. 상환기간이 10년 미만인 대출은 이자 공제 대상 자체가 아닙니다. 15년이라는 경계는 법의 "15년 이상"이 상층이라는 뜻이라서, 상환기간이 정확히 15년인 대출은 15년 이상 단계에 들어갑니다.

상환기간	대출 조건	연 공제 한도
15년 이상	고정금리 + 비거치식 분할상환	2,000만 원
15년 이상	고정금리 또는 비거치식 중 하나	1,800만 원
15년 이상	두 조건 모두 아님	800만 원
10년 이상 15년 미만	고정금리 또는 비거치식 중 하나	600만 원
10년 이상 15년 미만	두 조건 모두 아님	0원
10년 미만	조건 무관	공제 대상 아님

고정금리는 차입금의 70% 이상에 대해 상환기간 내내 고정금리를 적용하는 방식을 말합니다. 금리가 5년 단위로 바뀌는 대출도 고정금리로 인정됩니다. 비거치식 분할상환은 거치기간이 1년 이내이면서 매년 일정 비율 이상 원금을 갚는 방식입니다. 거치기간이 1년을 넘기거나 원금 상환 없이 이자만 내는 기간이 길면 비거치식에 해당하지 않습니다. 내 대출이 고정금리인지, 거치기간이 얼마나 남았는지는 대출계약서와 은행에서 발급하는 이자상환증명서로 확인할 수 있습니다.

대출 규모를 한도와 견줘 보는 어림법도 있습니다. 연 4%로 어림잡으면 대출금 2억 원의 연 이자는 약 800만 원, 4억 5,000만 원은 약 1,800만 원, 5억 원은 약 2,000만 원입니다. 대출금이 5억 원을 넘기면 이자만으로도 2,000만 원 한도에 닿을 수 있다는 뜻이라서, 한도 때문에 버려지는 이자가 생기는지부터 따져 보는 것이 순서입니다.

표와 차트를 함께 보면 한도의 계단이 한눈에 들어옵니다. 가장 높은 한도 2,000만 원과 가장 낮은 600만 원의 차이는 1,400만 원입니다. 같은 이자를 내도 대출 조건 하나가 연말정산 결과를 크게 벌릴 수 있다는 뜻입니다. 내 대출이 어느 단계에 있는지를 먼저 찾고, 그다음에 계산 예시에서 내 이자로 얼마가 돌아오는지를 확인하면 됩니다.

대출 조건별 연 공제 한도 4단계: 15년 이상 고정금리+비거치식 2,000만 원, 둘 중 하나 1,800만 원, 둘 다 아님 800만 원, 10~15년 둘 중 하나 600만 원

한도가 정해졌다고 끝이 아닙니다. 장기주택저당차입금 이자 공제액과 주택임차차입금 원리금상환 공제액, 주택마련저축 공제액을 합친 금액이 위의 이자 한도를 넘을 수 없습니다. 주택청약종합저축은 연간 납입액 300만 원까지의 40%, 최대 120만 원이 공제되는데, 이 120만 원을 받으면 연 2,000만 원이던 이자 한도에서 120만 원이 깎여 이자 인정액은 1,880만 원이 됩니다. 주택임차차입금 원리금상환액은 상환액의 40%를 공제하고, 주택마련저축 공제액과 합쳐 연 400만 원이 한도입니다. 청약저축을 받는 집이라면 이자 한도가 그대로인지부터 확인해야 합니다.

3. 누가 받을 수 있나 — 12월 31일이 기준일입니다

이 공제는 근로소득이 있는 거주자로서 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 주택을 소유하지 않거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 대상입니다. 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원이 공제를 받을 수 있습니다. 다만 세대원이 받으려면 실제로 그 주택에 거주해야 합니다. 세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용됩니다.

주택 수는 12월 31일 현재로 봅니다. 세대원이 보유한 주택을 포함해 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하면 공제를 받을 수 없습니다. 연중에 2주택이었더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제가 가능합니다. 반대로 12월 31일에 2주택이 되면 그해에 낸 이자 전액이 공제되지 않으니, 연말에 주택을 추가로 취득하거나 처분할 계획이 있다면 12월 31일 기준 주택 수를 먼저 따져 보는 것이 순서입니다. 대출은 소유권이전등기일 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입한 것이어야 하고, 채무자는 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다. 남의 명의 대출 이자는 공제되지 않습니다.

대환으로 대출을 갈아탄 경우도 승계가 됩니다. 새로운 대출로 기존 대출을 직접 상환하고, 새로운 대출금이 기존 대출 잔액 범위 안에 있을 때 기존 대출의 요건을 이어받습니다. 분양권으로 집을 산 경우에도 특례가 있습니다. 분양권 가격이 6억 원 이하이고 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환되는 조건으로 차입한 경우에 공제 대상이 됩니다.

4. 집값 기준선 — 산 당시 가격으로 봅니다

공제 대상 주택은 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택입니다. 이 기준은 2024년 1월 1일 이후 취득분부터 5억 원에서 6억 원으로 올랐습니다. 2019년부터 2023년까지 취득한 주택은 5억 원, 2014년부터 2018년까지 취득한 주택은 4억 원이 기준선입니다. 판단 기준은 취득 당시의 기준시가이지 지금 시세가 아닙니다. 그래서 2024년에 취득 당시 기준시가 5억 8,000만 원이던 집이 이후 7억 원으로 올라도 공제는 그대로 유지됩니다. 반대로 취득 당시 기준시가가 6억 원을 넘었다면 이후 집값이 내려도 공제 대상이 되지 않습니다.

기준시가는 등기부등본과 주택 가격 공시 자료로 확인합니다. 주택 가격이 공시되기 전에 차입했다면 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 기준으로 봅니다. 무주택 세대주의 주택분양권이나 조합입주권을 취득한 경우에도 6억 원 이하 요건이 적용됩니다. 집을 사기 전에 기준시가를 먼저 확인하는 것이 순서이고, 계약서상의 매매가격이 아니라 취득 당시 기준시가가 기준이라는 점을 기억해 두면 좋습니다.

한도와 자격, 집값 기준선을 확인했다면 이제 계산 차례입니다. 아래 표는 같은 이자를 내도 대출 조건에 따라 돌려받는 돈이 어떻게 달라지는지를 다섯 가지 사례로 보여줍니다. 표를 읽기 전에 내 대출의 상환기간과 고정금리 여부, 거치기간을 메모해 두면 어느 사례가 내 경우에 가까운지 바로 찾을 수 있습니다. 표에서 가장 먼저 볼 것은 내 대출이 어느 사례와 같은지입니다. 같은 이자 1,500만 원을 내도 A는 396만 원, C는 약 211만 원으로 갈립니다. 한도가 다르다는 것이 이렇게 큰 차이를 만듭니다.

5. 계산 예시 — 내 이자는 얼마가 되돌아오나

한도와 자격을 알았다면 이제 내 이자로 계산해 볼 차례입니다. 아래 다섯 가지 사례는 모두 같은 공식으로 계산했습니다. 공제액은 낸 이자와 연간 한도 중 작은 값이고, 소득세 절감액은 공제액에 한계세율을 곱한 금액이며, 합계는 소득세 절감액에 지방소득세 10%를 더한 금액입니다. 사례 A·B·C는 한계세율 24%, 사례 D는 15%를 적용했습니다.

사례	대출 조건	낸 이자	연 한도	한계세율	소득세 절감	지방소득세 포함 합계
A	30년 고정금리·비거치식	1,500만 원	2,000만 원	24%	360만 원	396만 원
B	A와 같은 대출	2,400만 원	2,000만 원	24%	480만 원	528만 원
C	15년 변동금리·거치식	1,500만 원	800만 원	24%	192만 원	약 211만 원
D	12년 고정금리	900만 원	600만 원	15%	90만 원	99만 원
E	12년 변동금리·거치식	700만 원	0원	15%	0원	0원

사례 A는 이 글의 기준 사례입니다. 이자 1,500만 원이 한도 2,000만 원 안에 들어 전액 공제되고, 1,500만 원 × 24% = 360만 원의 소득세가 줄며, 지방소득세를 더하면 396만 원이 됩니다. 사례 B는 이자를 2,400만 원 냈지만 한도가 2,000만 원이라 공제는 2,000만 원까지만 됩니다. 절감액은 480만 원, 지방소득세 포함 528만 원이고, 한도를 넘긴 이자 400만 원은 공제되지 않고 버려집니다. A보다 이자를 900만 원 더 냈지만 절감액은 120만 원만 더 늘어납니다. 이자를 60% 더 냈는데 절감액은 3분의 1만 늘어난 셈입니다. 한도가 절세액의 천장이라는 뜻입니다.

사례 C는 같은 이자 1,500만 원을 내고도 결과가 크게 다릅니다. 15년 변동금리에 거치식이라 한도가 800만 원까지만 잡혀서, 공제액은 800만 원, 소득세 절감액은 192만 원, 지방소득세 포함 약 211만 원(2,112,000원을 반올림한 금액)이 됩니다. A와 비교하면 절감액 차이가 168만 원(360만 원 − 192만 원)이고, 낸 이자 중 700만 원은 공제 한도 밖이라 아무런 절세도 만들지 못합니다. 사례 D는 12년 고정금리 대출로 이자 900만 원을 냈지만 한도가 600만 원이라 공제는 600만 원까지만 되고, 한계세율 15%에서 소득세 90만 원, 지방소득세 포함 99만 원이 돌아옵니다. 사례 E는 가장 조심해야 할 경우입니다. 12년 변동금리에 거치식이라 한도가 0원이라서, 이자 700만 원을 꼬박꼬박 냈는데도 돌려받는 돈은 0원입니다.

합산 한도도 숫자로 확인해 두면 좋습니다. 청약저축 공제 120만 원을 받는 경우 연 2,000만 원이던 이자 한도는 1,880만 원(2,000만 원 − 120만 원)이 됩니다. 이 한도 안에서 이자 공제를 받으면 절감액은 1,880만 원 × 24% = 451만 2,000원, 지방소득세를 더하면 약 496만 원(약 4,963,200원)입니다. 청약저축을 받는 해에는 이자 한도가 깎인다는 것을 모르고 이자 전액이 공제될 것으로 기대하면 연말정산 결과가 달라질 수 있습니다. 내 경우에는 이자 한도가 얼마인지, 청약저축과 임차차입금 공제를 얼마나 받는지를 한 표에 적어 보는 것이 가장 확실합니다.

내 숫자로 직접 계산하는 공식은 이렇습니다. 절감액 = 낸 이자와 연간 한도 중 작은 값 × 본인 한계세율 × 1.10. 뒤의 1.10은 지방소득세를 더한 것입니다. 소득세 절감액만 보고 싶다면 1.10을 빼고 계산하면 됩니다. 청약저축 공제를 받는 해에는 한도에서 청약저축 공제액을 먼저 빼고 계산합니다. 이 글의 계산 예시는 어림값이 아니라 위 공식을 그대로 적용한 금액이고, 반올림한 곳에는 약자를 붙였습니다. 사례 C를 그대로 계산하면 8,000,000원 × 24% = 1,920,000원, 1,920,000원 × 1.10 = 2,112,000원(약 211만 원)이 됩니다.

6. 날짜 — 12월 31일, 미리보기, 1월 간소화

이 공제는 날짜가 곧 금액입니다. 자격 판정의 기준일은 12월 31일이고, 공제받는 이자는 2026년에 지급한 이자이며, 정산은 2027년 초 연말정산에서 합니다. 국세청 홈택스의 연말정산 미리보기는 2026년 10월 28일부터 12월 18일까지 열립니다. 미리보기에서 올해 예상 소득과 지출을 넣으면 예상 환급액과 공제 항목별 안내를 확인할 수 있습니다. 나온 금액이 그대로 확정되는 것은 아니고, 연말까지의 소득과 지출, 각종 공제자료가 최종 반영되면서 달라질 수 있습니다. 1월 중순쯤 연말정산 간소화 서비스가 열리면 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 조회할 수 있고, 조회되지 않으면 대출을 받은 금융회사에서 발급받으면 됩니다.

날짜	무슨 일인가
2026년 10월 28일~12월 18일	국세청 홈택스 연말정산 미리보기 운영 기간. 예상 환급액과 공제 항목을 미리 가늠합니다.
2026년 12월 31일	세대주 여부와 세대 주택 수 판정 기준일. 세대원까지 합쳐 2주택 이상이면 그해 이자는 전액 공제되지 않습니다.
2027년 1월 중순쯤	연말정산 간소화 서비스에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 조회합니다. 조회되지 않으면 금융회사에서 발급받습니다.
2027년 초	연말정산. 2026년에 지급한 이자가 반영됩니다.
2027년 5월	연말정산에서 빠진 공제나 소득이 있으면 종합소득세 신고로 정정합니다.
신고 후 5년	경정청구 가능 기간. 놓친 공제가 뒤늦게 확인되면 5년 안에 청구할 수 있습니다.

서류는 미리 챙기는 것이 좋습니다. 장기주택저당차입금 이자상환증명서, 주민등록표등본, 등기부등본 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류를 연말정산 시 회사에 제출합니다. 간소화 서비스에서 조회되는 자료가 전부는 아니니, 조회되지 않는 자료는 직접 발급받아 제출해야 합니다. 5월에 종합소득세 신고를 하면 연말정산에서 빠진 공제를 정정할 수 있고, 경정청구는 법정신고기한 후 5년까지 가능합니다.

7. 2027년 실거주 요건 — 아직 법이 아닙니다

2026년에 나온 정부안 중에는 2027년 1월 1일 이후에 지급하는 이자분부터 실거주 요건을 추가하는 내용이 있습니다. 지금 이 글의 기준 시점인 2026년 11월 6일 현재, 이 내용은 제안일 뿐 법이 아닙니다. 그래서 이 글의 요건과 한도에는 실거주 요건이 들어 있지 않습니다. 세대주는 지금 법으로도 실제 거주 여부와 관계없이 공제를 받을 수 있습니다. 정부안이 법으로 확정되면 내용이 바뀔 수 있으니, 2027년 연말정산을 준비할 때는 그해 국세청 안내를 다시 확인하는 것이 순서입니다. 확정되지 않은 내용을 확정된 것처럼 적지 않기 위해, 이 문단은 제안이라는 점을 분명히 적어 둡니다.

8. 출발 전 체크리스트

12월 31일 현재 세대 주택 수를 확인합니다. 무주택 또는 1주택이면 이 테스트를 통과합니다.
은행에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 받습니다. 간소화 서비스에서 조회되지 않으면 금융회사에 직접 발급을 요청합니다.
대출계약서에서 상환기간, 고정금리 여부, 거치기간을 확인하고 한도 표에서 내 한도를 찾습니다. 고정금리는 차입금의 70% 이상, 거치기간은 1년 이내가 기준입니다.
취득 당시 기준시가를 확인합니다. 2024년 이후 취득분은 6억 원 이하, 2019~2023년 취득분은 5억 원 이하, 2014~2018년 취득분은 4억 원 이하가 기준선입니다.
대출이 소유권이전등기일 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 시작됐는지, 채무자가 주택 소유자 본인인지 확인합니다.
누가 공제받을지를 정합니다. 세대주가 받거나, 세대주가 받지 않으면 실제로 거주하는 근로소득자인 세대원이 받습니다.
청약저축 공제와 임차차입금 공제를 받는 해에는 이자 한도가 깎이는지 합산 한도를 확인합니다.

대출 조건이 한도를 정하고, 12월 31일이 자격을 정합니다. 이자 영수증보다 먼저 확인할 것은 대출계약서와 세대 주택 수입니다.

9. 자주 묻는 질문

이자를 낸 금액이 그대로 돌아오나요?

아닙니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 소득공제라서 과세표준을 줄여 주고, 돌려받는 돈은 공제액에 한계세율을 곱한 금액입니다. 이자 1,500만 원을 내고 한계세율이 24%라면 소득세 360만 원이 줄고 지방소득세까지 합하면 396만 원입니다. 낸 이자 전액이 환급되는 것이 아닙니다.

변동금리에 거치식 대출도 공제를 받을 수 있나요?

받을 수는 있지만 한도가 작습니다. 상환기간 15년 이상이면 연 800만 원까지 공제되고, 10년 이상 15년 미만이면 공제는 0원입니다. 이자 1,500만 원을 내도 15년 변동금리·거치식 대출은 공제액이 800만 원까지만 잡혀 절감액은 192만 원, 지방소득세 포함 약 211만 원에 그칩니다.

집값이 오른 뒤에도 공제가 유지되나요?

유지됩니다. 기준은 취득 당시의 기준시가입니다. 2024년에 취득 당시 기준시가 5억 8,000만 원이던 집이 이후 7억 원으로 올라도 공제는 그대로 유지됩니다. 반대로 취득 당시 기준시가가 6억 원을 넘았다면 이후 집값이 내려도 공제 대상이 되지 않습니다.

2주택이면 어떻게 되나요?

12월 31일 현재 세대원이 보유한 주택을 포함해 2주택 이상이면 그해에 낸 이자는 전액 공제되지 않습니다. 연중에 2주택이었더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제가 가능합니다. 주택 수 판정의 기준일은 12월 31일입니다.

청약저축 공제를 받으면 주담대 이자 공제가 줄어드나요?

줄어듭니다. 장기주택저당차입금 이자 공제액과 주택임차차입금 원리금상환 공제액, 주택마련저축 공제액을 합친 금액이 이자 한도를 넘을 수 없습니다. 청약저축 공제 120만 원을 받으면 연 2,000만 원이던 이자 한도는 1,880만 원이 되고, 절감액은 451만 2,000원, 지방소득세 포함 약 496만 원이 됩니다.

2027년부터 실거주 요건이 생기나요?

아직 모릅니다. 2027년 1월 1일 이후에 지급하는 이자분부터 실거주 요건을 추가하는 정부안이 나와 있지만, 2026년 11월 6일 현재 법이 아닙니다. 정부안이 법으로 확정되면 내용이 바뀔 수 있으니, 2027년 연말정산을 준비할 때는 그해 국세청 안내를 다시 확인해야 합니다.

여러분의 대출은 한도 4단계 중 어디에 해당하나요? 대출계약서에서 상환기간과 고정금리 여부, 거치기간을 확인해 본 뒤, 가장 헷갈렸던 부분을 댓글로 남겨 주세요.