주담대 금리 0.3%p 낮추면 정말 이득일까: 광고 최저금리 대신 순절약액으로 비교하는 법
광고에서 본 연 4.35%로 월 상환액을 계산해 뒀는데, 은행 견적서에는 연 5.75%가 찍혀 있다면 어떻게 될까. KB국민은행의 변동형 주담대 금리는 2026년 9월 기준 4.35%에서 5.75%까지였다(연합뉴스 보도). 두 숫자 사이는 1.40%p다. 3억 원을 빌려 잔액이 1년 동안 그대로라고 단순 계산하면 이자가 연 420만 원 달라진다.
은행 광고에서 본 최저금리, 정말 내가 받을 수 있을까? 광고에 크게 걸리는 숫자는 최저금리, 곧 이 범위의 가장 아래쪽이다. 이 글에 나오는 실제 금리는 모두 시점을 밝힌 수치이고, 계산 예시의 금리는 가정이다. 한 달만 지나도 달라질 수 있으니 신청하는 날의 금리는 은행 견적으로 직접 확인해야 한다. 대신 어느 시점의 숫자든 넣어 쓸 수 있는 계산 순서를 정리했다.
1. 광고 금리는 출발점일 뿐이다
주담대 금리는 기준이 되는 금리에 은행이 붙이는 가산금리를 더하고 우대금리를 빼는 구조로 보면 이해가 쉽다. 우대금리는 급여 이체나 카드 실적 같은 거래 조건을 채워야 붙는 경우가 있고, 항목과 조건은 은행마다 다르다. 광고 최저금리는 우대조건, 신용도, 담보 조건이 가장 유리할 때 나올 수 있는 숫자로 읽는 것이 안전하다.
첫 번째 함정은 범위의 하단만 보고 은행을 고르는 것이다. 같은 2026년 9월 연합뉴스 보도에서 우리은행 변동형은 4.80%에서 6.00%였다. 하단끼리는 KB국민이 0.45%p 낮고, 상단끼리는 격차가 0.25%p로 줄어든다. 한 은행 안의 하단과 상단 사이 폭(KB국민 1.40%p, 우리은행 1.20%p)이 두 은행의 하단 격차보다 크다. 내 해석은 이렇다. 어느 은행이 더 싸냐보다 내가 그 범위의 어디에 놓이느냐가 월 상환액을 더 크게 좌우할 수 있다. 같은 방식으로 3억 원에 적용하면 우리은행의 폭 1.20%p는 연 360만 원이다.
그래서 상담에서 꼭 물어볼 것은 두 가지다. 내 조건에서 예상되는 실제 금리, 그리고 우대조건을 채우지 못했을 때의 금리. 이 두 숫자를 받기 전에는 비교가 끝난 것이 아니다.
2. 고정이냐 변동이냐, 예측 대신 감당 가능성으로 정한다
두 번째 함정은 변동금리가 곧 내려갈 것이라는 단정이다. 변동형은 COFIX나 은행채 금리 같은 시장금리에 연동되는 경우가 많고, 이 지표들이 한국은행 정책금리와 같은 방향, 같은 속도로 움직인다는 보장은 없다. 2026년 8월 COFIX는 신규취급액 기준 3.18%, 잔액 기준 3.05%로 같은 달에도 0.13%p 차이가 났다. 신규는 최근 조달한 자금의 금리를, 잔액은 기존에 조달해 둔 자금 전체의 금리를 반영하기 때문에 움직이는 속도가 다르다. 내 대출이 어느 지표에 연동되는지에 따라 금리가 바뀌는 시점과 폭이 달라진다.
세 번째 함정은 혼합형을 만기까지 고정되는 금리로 오해하는 것이다. 혼합형은 처음 일정 기간만 고정이고 이후 변동으로 바뀐다. 2026년 5월 5대 은행 기준 혼합형은 4.53~7.13%, 변동형은 3.63~6.03%였다. 하단은 0.90%p, 상단은 1.10%p 혼합형이 높다. 3억 원에서 하단 격차 0.90%p는 연 270만 원, 월 225,000원이다(이자만, 잔액 유지 단순 계산). 내 해석으로는 고정 기간 동안 금리 상승 위험을 줄여주는 대가가 얹혀 있을 수 있다. 다만 5월 자료와 9월 자료는 시점과 대상이 달라서 이어 붙여 추세를 읽으면 안 된다.
그러면 무엇으로 고르나. 금리가 오를지 내릴지 맞히는 일은 기준이 될 수 없다. 대신 이렇게 점검한다. 3억 원, 30년, 원리금균등 상환이라는 가정에서 금리 4.50%라면 월 상환액은 1,520,056원이다. 같은 대출을 5.50%로 받았다면 1,703,367원(+183,311원), 6.50%라면 1,896,204원(+376,148원)이다. 금리가 오르는 시점에는 잔액이 줄어 있을 테니 실제 증가폭은 이보다 작을 수 있다. 보수적으로 잡은 계산이다. 매달 통장에서 나가는 돈이 이만큼 늘어도 생활이 되는지가 기준이다.
+2.00%p에서도 여유가 있다: 하단이 낮은 변동형을 고를 여지가 있다.
+1.00%p부터 빠듯하다: 고정 기간이 있는 혼합형으로 흔들림을 줄이고, 고정 기간이 끝나는 달을 미리 적어 둔다.
몇 년 안에 이사나 매도로 상환할 계획이다: 금리 유형보다 중도상환수수료와 남은 부과 기간이 총비용을 좌우한다.
3. 갈아타기, 0.30%p를 순절약액으로 바꾼다
금리를 4.50%에서 4.20%로 낮추는 갈아타기를 예로 들자. 0.30%p는 4.50%의 0.30%가 아니다. 상대 비율로는 6.67% 줄어든 것이고, 돈으로는 3억 원 기준 첫 달 이자가 1,125,000원에서 1,050,000원으로 75,000원 줄어든다. 판단식은 간단하다.
순절약액 = 예상 이자 절감액 - 중도상환수수료 - 신규 대출 비용
가정은 이렇다. 잔액 3억 원, 남은 만기 25년, 원리금균등 상환, 새 은행 견적서의 실제 적용 금리 4.20%. 중도상환수수료는 2025년 1월 개편 후 수수료율 0.65%를 3억 원에 그대로 곱한 195만 원으로 잡는다(고정 1.4%에서 0.65%로, 변동 1.2%에서 0.65%로 낮아졌다는 금융위원회 발표 기준). 남은 부과 기간에 따라 실제 금액은 이보다 적을 수 있으니 보수적인 계산이다. 신규 대출 비용은 설명을 위해 50만 원으로 가정한다. 실제 금액은 견적서 숫자로 바꿔 넣는다.
회수해야 할 비용은 195만 원과 50만 원을 더한 245만 원이다. 월 이자 절감액 75,000원으로 나누면 32.7개월이다. 상환이 진행되면 원금이 줄어 절감액도 줄기 때문에 상환 일정표대로 계산하면 누적 이자 절감액이 245만 원 이상이 되는 달은 34개월째다. 이 가정에서는 그 전에 상환하거나 집을 팔면 갈아탄 쪽이 손해다.
네 번째 함정이 여기 있다. 수수료가 낮아졌다는 소식만 믿고 계산을 건너뛰는 것이다. 개편 내용이 내 기존 대출에 그대로 적용된다고 단정할 수 없다. 계약서에 적힌 수수료율과 수수료가 붙는 남은 기간을 확인해야 한다. 수수료율이 개편 전 고정금리 기준이던 1.40%라면 수수료는 420만 원, 비용 합계는 470만 원이고 손익분기는 65개월째다. 수수료율 하나로 31개월이 늦어진다.
입력값도 확인한다. 새 은행 견적의 실제 금리가 광고 하단 4.20%가 아니라 4.50%로 나오면 이자 절감액은 0원이고 순절약액은 -245만 원이다. 어느 대출에나 쓸 수 있는 식은 이렇다.
손익분기 개월 수 = (중도상환수수료 + 신규 대출 비용) ÷ (잔액 × 금리 차이 ÷ 12)
금리 차이는 소수로 넣는다(0.30%p는 0.003). 손익분기 개월 수가 새 대출을 유지할 계획 기간보다 길면 갈아타지 않는 쪽이 낫다. 잔액이 줄어드는 만큼 실제 시점은 이 식의 결과보다 늦다(위 예시에서 32.7개월, 상환 일정표로는 34개월째).
4. 한도는 담보가치만으로 정해지지 않는다
다섯 번째 함정은 담보가치만 보고 한도를 예상하는 것이다. LTV는 담보가치 대비 대출 비율이고 DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이다. 두 기준이 함께 적용되므로 둘 중 더 낮은 금액이 한도가 되는 것이 기본 구조다. 가정으로 LTV 기준 한도가 4억 원이고 DSR 기준 한도가 3억 원이면 빌릴 수 있는 돈은 3억 원이다. 집값이 높아도 소득 대비 원리금 부담이 먼저 막는다.
스트레스 DSR은 금리가 오를 위험을 한도 계산에 미리 반영하는 장치다. 가산 폭은 시기와 대출 종류에 따라 다르므로 아래는 1.00%p를 가정한 설명용 계산이다. 실제 4.50%로 받는 3억 원 30년 대출을 DSR 계산에서 5.50%로 취급하면 월 상환액이 1,520,056원에서 1,703,367원으로 12.06% 늘어난 것으로 잡힌다. 소득과 DSR 한도가 같다면 빌릴 수 있는 금액은 10.76% 줄어, 3억 원이 2억 6,771만 원이 되는 셈이다. 은행에는 "스트레스 DSR을 적용한 내 한도"를 물어야 한다.
5. 은행 3곳 비교표
원칙은 하나다. 3곳에 같은 대출액, 같은 만기, 같은 상환 방식, 같은 대출 목적을 제시한다. 조건이 하나라도 다르면 숫자를 나란히 놓아도 비교가 아니다. 빈칸은 견적을 받으며 채운다.
| 항목 | A은행 | B은행 | C은행 |
|---|---|---|---|
| 실제 적용 예상금리 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 금리 유형·고정 기간 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 기준금리(연동 지표)·가산금리 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 우대조건·미충족 시 금리 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 월 상환액 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 중도상환수수료(수수료율·남은 부과 기간) | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 기타 초기 비용 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
| 스트레스 DSR 적용 후 한도 | 직접 기입 | 직접 기입 | 직접 기입 |
중도상환수수료는 지금 대출만이 아니라 새로 받을 대출에 붙는 것도 적는다. 몇 년 뒤 다시 갈아타거나 집을 팔 때 같은 계산이 반복된다. 월 상환액이 가장 낮은 곳과 초기 비용이 가장 낮은 곳은 다를 수 있으니, 대출을 유지할 기간을 먼저 정하고 두 숫자를 함께 본다.
6. 오늘 당장 할 수 있는 것 3가지
1) 지금 쓰는 대출의 숫자 세 개를 적는다. 남은 잔액, 적용 금리와 금리 유형(고정 기간이 남았는지), 중도상환수수료율과 남은 부과 기간. 은행 앱이나 대출 계약서에서 찾을 수 있다. 신규 대출이라면 희망 대출액, 만기, 상환 방식을 먼저 정한다.
2) 은행 3곳에 같은 조건으로 견적을 받는다. 광고 최저금리가 아니라 내 조건에서의 예상 금리와 우대조건 미충족 시 금리를 요청하고, 견적 화면은 캡처해 둔다.
3) 순절약액과 금리 상승 시 월 상환액을 계산한다. 손익분기 개월 수가 유지할 기간보다 길면 갈아타지 않는다. 월 상환액이 금리 +2.00%p에서도 감당되는지 본다.
0.30%p는 작아 보인다. 3억 원에서는 첫 달 이자 75,000원이다. 그 돈이 쌓여 수수료와 비용 합계 이상이 되는 달이 몇 개월째인지, 그 달이 내가 대출을 유지할 기간 안에 들어오는지가 갈아탈지의 답이다.
이 글은 일반 정보이며 개별 대출 조건은 은행 상담과 공식 안내로 확인해야 한다.
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