종부세 고지서 실용 가이드 — 납부 마감 전에 확인할 것들

핵심 요약

고지서는 11월 26일까지 도착하고, 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일 화요일까지다(S1 S2 S5 S6). 오늘 11월 12일 기준으로 마감까지 33일이 남았다(S1 S2).
1주택 가구는 공시가격 합계에서 12억 원을 빼고, 그 외 가구는 9억 원을 뺀 뒤 남은 금액에 60%를 곱해 과세표준을 만든다(S1 S2 S3).
공시가격 15억 원짜리 1주택의 총 납부액은 69만 1,200원이다(S1). 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 13만 8,240원까지 줄어든다(S1).
세액이 250만 원을 넘으면 분납할 수 있다(S1 S2). 기한을 넘기면 3% 가산금이 바로 붙고, 이후 하루 0.022%씩 더해진다(S2 S3).

고지서가 왔다 — 일정부터 확인하자

2026년 종부세 고지서가 도착하는 시기다(S1 S2). 고지서는 11월 26일까지 도착하고(S1 S2 S5 S6), 납부는 12월 1일부터 12월 15일 화요일까지다(S1 S2 S5 S6). 오늘 11월 12일 기준으로 마감까지 33일이 남았다(S1 S2). 넉넉해 보이지만, 금액이 맞는지 확인하고 분납이나 유예를 신청하려면 지금부터 움직이는 편이 낫다.

HTML: 납부 일정 흐름 — 고지서 도착부터 납부 마감까지의 순서. 고지서는 11월 26일까지 도착하고([S1 S2 S5 S6), 납부는 12월 1일부터 12월 15일 화요일까지이며(S1 S2 S5 S6), 과세 기준일은 2026년 6월 1일이다(S1 S3). 오늘 11월 12일 기준으로 마감까지 33일이 남았다(S1 S2).]

이번 고지서의 과세 기준일은 2026년 6월 1일이다(S1 S3). 기준일에 보유한 주택이 이번 고지서의 대상을 정한다(S1 S3). 기준일 이후에 집을 팔았더라도, 기준일에 보유하고 있었다면 이번 고지서는 날아온다. 반대로 기준일 이후에 산 집은 이번 고지서와 무관하다.

이 글은 누가 내는지, 세액이 어떻게 만들어지는지, 금액이 클 때 어떻게 나눠 내는지를 순서대로 정리한다. 숫자는 모두 아래 Sources의 출처 링크와 함께 적었으니, 낯선 숫자가 보이면 링크를 눌러 원문을 확인하면 된다.

집과 관련한 돈 문제는 종부세만이 아니다. 주담대 이자 공제 한도 4단계도 12월 31일 전에 함께 확인하면 좋다.

누가 종부세를 내는가

종부세는 보유한 모든 주택의 공시가격을 합친 뒤 공제를 빼서 정한다. 1주택 가구는 공시가격 합계에서 12억 원을 빼고, 그 외 가구는 9억 원을 뺀다(S1 S2 S3). 공제를 뺀 나머지가 0원 이하이면 세액은 없다. 즉 공시가격 합계가 공제액 이하인 집은 고지 대상이 아니다.

부부가 1주택을 공동으로 보유한 경우의 공제는 각 9억 원씩, 합계 18억 원이다(S3). 다만 매년 9월 16일부터 30일까지 신청하면 부부를 한 가구로 묶어 12억 원 공제를 적용받을 수도 있다(S1). 어느 쪽이 유리한지는 공시가격 합계에 따라 달라지니, 내년에는 신청 기간을 달력에 적어 두는 것이 좋다. 올해 고지서는 이미 기준일이 지나 신청 기간도 지났으므로, 이번에는 받은 고지서대로 확인하는 것이 순서다.

세액은 다섯 단계로 만들어진다

세액 계산은 다섯 단계로 이뤄진다(S1 S5). 첫째, 공시가격 합계에서 공제를 뺀다. 둘째, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든다(S1 S3). 셋째, 과세표준에 구간 세율을 적용한다. 넷째, 같은 부분에 대해 이미 낸 재산세를 뺀다. 다섯째, 연령 공제와 보유 공제를 적용한 뒤 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 더한다(S1 S2).

이 다섯 단계를 알면 고지서 금액이 어디에서 왔는지 거꾸로 따라갈 수 있다. 특히 두 번째 단계의 60%(S1 S3)와 네 번째 단계의 재산세 차감은 고지서 금액을 처음 보는 사람이 가장 헷갈리는 부분이다. 공시가격이 그대로 세금의 기준이 되는 것이 아니라, 공제를 빼고 60%를 곱한 금액이 과세표준이 된다. 그리고 재산세는 종부세와 따로 내는 세금이 아니라, 같은 과세표준 구간에 대해 이미 낸 만큼 종부세에서 빼주는 구조다.

세율표 — 구간을 넘을수록 세율이 올라간다

과세표준 구간	2주택 이하 (S1 S2)	3주택 이상 (S1 S2)
3억 원 이하	0.5% (S1 S2 S3 S4 S6)	0.5% (S1 S2)
6억 원 이하	0.7% (S1 S2 S3 S4 S6)	0.7% (S1 S2)
12억 원 이하	1.0% (S1 S2 S3 S4 S6)	1.0% (S1 S2)
25억 원 이하	1.3% (S1 S2 S3 S4 S6)	2.0% (S1 S2)
50억 원 이하	1.5% (S1 S2 S3 S4 S6)	3.0% (S1 S2)
94억 원 이하	2.0% (S1 S2 S3 S4 S6)	4.0% (S1 S2)
94억 원 초과	2.7% (S1 S2 S3 S4 S6)	5.0% (S1 S2)

HTML: 세율표 읽는 법 — 내 과세표준이 어느 구간에 걸치는지 먼저 확인한다. 과세표준이 두 구간에 걸쳐 있으면 각 구간 금액에 해당 세율을 곱해 합산한다([S1 S2). 12억 원 이하 구간까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같고, 그 위 구간부터 3주택 이상의 세율이 올라간다(S1 S2). 법인은 2.7% 또는 5.0%의 단일 세율을 적용받는다(S2).]

2주택 이하 가구의 세율은 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 1.3%, 50억 원 이하 1.5%, 94억 원 이하 2.0%, 94억 원 초과 2.7%다(S1 S2 S3 S4 S6). 3주택 이상 가구는 12억 원 이하 구간까지는 세율이 같고, 그 위 구간부터 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%로 올라간다(S1 S2). 법인은 2.7% 또는 5.0%의 단일 세율을 적용받는다(S2).

세율은 과세표준 전체에 하나의 세율을 곱하는 방식이 아니라, 구간별로 나눠 적용하는 방식이다. 아래 사례에서 보듯 과세표준이 두 구간에 걸쳐 있으면 각 구간 금액에 해당 세율을 곱해 합산한다. 표의 "이하"는 해당 구간 상한까지를 뜻하므로, 내 과세표준이 어느 구간에 걸치는지부터 확인하면 된다.

사례 — 공시가격이 높은 집 한 채

숫자로 직접 따라가 보자. 공시가격 15억 원짜리 집 한 채를 가진 1주택 가구의 사례다(S1). 먼저 공시가격 15억 원에서 1주택 공제 12억 원을 빼면 3억 원이 남는다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8,000만 원이다(S1).

과세표준 1억 8,000만 원은 3억 원 이하 구간에 속하므로 세율 0.5%를 적용한다. 산출세액은 90만 원이다(S1). 여기서 같은 부분에 대해 이미 낸 재산세 32만 4,000원을 빼면 57만 6,000원이 된다(S1). 마지막으로 농어촌특별세는 세액의 20%이므로 11만 5,200원을 더한다(S1). 최종 납부액은 69만 1,200원이다(S1).

정리하면, 공시가격 15억 원에서 공제 12억 원을 빼고 60%를 곱해 과세표준 1억 8,000만 원을 만들고, 0.5%를 곱해 90만 원을 구한 뒤, 기납부 재산세 32만 4,000원을 빼고 농특세 11만 5,200원을 더해 69만 1,200원이 된다(S1). 고지서에 적힌 금액이 이 계산과 맞는지, 공시가격과 공제액부터 한 줄씩 대조해 보면 된다.

같은 집, 연령·보유 공제를 받으면

같은 집이라도 연령 공제와 보유 공제를 받으면 세액이 크게 줄어든다. 집주인이 70세 이상이고 보유 기간이 15년 이상인 경우를 보자(S1). 연령 공제는 40%, 보유 공제는 50%로, 합치면 90%지만 공제 상한은 80%다(S1). 그래서 세액은 57만 6,000원의 20%인 11만 5,200원이 된다(S1). 농어촌특별세 20%인 2만 3,040원을 더하면 최종 납부액은 13만 8,240원으로, 앞 사례의 5분의 1 수준이다(S1).

연령 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%다(S1). 보유 공제는 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%다(S1). 두 공제를 합친 상한은 80%이며, 이 공제는 1주택 가구만 받을 수 있다(S1 S2). 연령과 보유 기간이 공제 문턱에 가까워지는 해에는, 공제율이 한 단계 오르는 시점을 미리 확인해 두는 것이 좋다. 다만 공제는 고지서에 자동 반영되는 항목이므로, 고지서의 공제 적용 여부를 먼저 확인하고 빠졌다면 이의 절차를 밟으면 된다.

사례 — 공시가격이 더 높은 집 한 채

공시가격이 더 높으면 과세표준이 두 구간에 걸쳐 세율이 나뉜다. 공시가격 20억 원짜리 1주택의 경우, 20억 원에서 12억 원을 빼면 8억 원이 남고, 60%를 곱하면 과세표준은 4억 8,000만 원이다(S1 S2). 과세표준 4억 8,000만 원 중 3억 원에는 0.5%를, 나머지 1억 8,000만 원에는 0.7%를 적용한다. 3억 원에 0.5%를 곱하면 150만 원, 1억 8,000만 원에 0.7%를 곱하면 126만 원으로, 합계 276만 원이 재산세 차감 전 세액이다(S1 S2). 참고로 S2의 가격표에도 이 가격대의 세액이 약 276만 원으로 나와 있다(S2).

이 사례에서 보듯 공시가격이 5억 원만 올라도 과세표준이 3억 원 늘고, 세율은 구간을 넘어 0.7%까지 적용되면서 세액이 크게 뛴다(S1 S2). 그래서 공시가격이 구간 경계 근처에 있는 집은, 공시가격 변동이 세액에 미치는 영향이 크다. 다만 아래 부담 상한이 있어 전년도보다 세액이 무한정 뛰지는 않는다.

공시가격별 과세표준 (백만 원) — Source: 본문 사례 (S1·S2)

부담 상한 — 전년도보다 크게 오르지 않는다

공시가격이 크게 올라도 세액 상승에는 상한이 있다. 종부세와 재산세를 합친 금액은 전년도 두 세금 합계의 150%를 넘을 수 없다(S3). S3의 예시를 보면, 전년도 두 세금 합계가 200만 원이었다면 올해 상한은 300만 원이다(S3). 공시가격이 뛰어도 상승폭은 전년도 대비 50%까지로 묶인다(S3).

이 상한은 "올해 계산한 세액이 아무리 커도 전년도 합계의 150%까지만 낸다"는 뜻이다(S3). 고지서 금액이 전년보다 크게 올랐다면, 상한이 제대로 적용됐는지 확인해 볼 만하다. 상한 적용 여부는 고지서 내역에서 확인할 수 있으며, 이상이 보이면 아래 이의 절차를 따르면 된다.

세액이 크면 분납

세액이 클 때는 한 번에 내지 않고 나눠 낼 수 있다. 분납은 농어촌특별세를 제외한 세액이 250만 원을 넘을 때 신청할 수 있다(S1 S2). 세액이 250만 원에서 500만 원 사이면 250만 원을 초과하는 부분만 미룰 수 있고, 500만 원을 넘으면 세액의 최대 절반까지 미룰 수 있다(S1 S2). 미루는 부분은 납부 기한으로부터 6개월 이내에 내면 되며, 이자는 붙지 않는다(S1 S2). 신청은 12월 15일까지 홈택스에서 한다(S1 S2).

구체적인 사례를 보자. 세액이 400만 원인 경우, 250만 원은 12월 15일까지 내고 나머지 150만 원은 내년 6월까지 내면 된다(S2). 주의할 점은, 분납 기준인 250만 원은 농어촌특별세를 제외한 세액 기준이라는 것이다. 농어촌특별세를 더하면 250만 원 라인은 합계 약 300만 원처럼 보인다(S1 S2). 고지서 합계액이 300만 원쯤 되는데 분납이 되는지 헷갈린다면, 농특세를 뺀 세액이 250만 원을 넘는지부터 확인하면 된다.

분납 사례 — 세액 400만 원의 납부 분할(만 원) — Source: 본문 사례 (S2)

HTML: 분납 판단 박스 — 내 세액이 분납 기준을 넘는지 확인하는 체크리스트. 농어촌특별세를 제외한 세액이 250만 원을 넘는지 먼저 확인하고([S1 S2), 세액이 250만 원에서 500만 원 사이면 초과분만, 500만 원을 넘으면 최대 절반까지 미룰 수 있다(S1 S2). 신청은 12월 15일까지 홈택스에서 하며(S1 S2), 미룬 부분은 납부 기한으로부터 6개월 이내에 이자 없이 내면 된다(S1 S2).]

현금이 부족하면 납부 유예

분납과 별개로, 납부 유예 제도도 있다. 현금 여력이 부족한 1주택자를 위한 제도로, 네 가지 조건을 모두 충족해야 한다(S1). 첫째, 과세 기준일에 1주택 가구일 것. 공동으로 보유한 1주택도 포함된다. 둘째, 60세 이상이거나 보유 기간이 5년 이상일 것. 셋째, 전년도 총급여가 7,000만 원 이하이거나 종합소득이 6,000만 원 이하일 것. 넷째, 올해 주택분 세액이 100만 원을 초과할 것(S1).

신청은 납부 마감일 3일 전까지 해야 한다(S1). 유예를 받으려면 담보가 필요하고, 나중에 이자 성격의 가산금이 붙는다(S1). 유예는 집을 팔거나 증여하거나 상속하면 종료된다(S1). 분납이 이자 없이 기한을 미루는 제도라면, 유예는 담보와 가산금을 전제로 더 긴 숨을 고르는 제도다. 어느 쪽이 내 상황에 맞는지는 세액 크기와 현금 흐름을 함께 보고 판단하면 된다.

기한을 넘기면

납부 기한인 12월 15일을 넘기면 3% 가산금이 바로 붙고, 이후 하루 0.022%씩 더해진다(S2 S3). 하루 이틀 늦었다고 가볍게 넘길 일이 아니다. 기한을 넘겼다면 미루지 말고 바로 납부하는 것이 손해를 줄이는 길이다.

고지서 내용이 이상해 보이면 12월 15일 전에 홈택스에서 부과 내역을 먼저 확인한다(S1). 내 계산과 고지서 금액이 다르다면 12월 1일부터 12월 15일까지 직접 신고할 수 있고, 신고하면 고지서는 없었던 것으로 처리된다(S1). 기한이 지난 뒤에는 경정청구로 이미 낸 세금을 되돌려받을 수 있다(S1).

납부 방법은 계좌이체, 카드, 간편결제가 있다. 카드로 내면 0.4%에서 0.7%의 수수료가 붙는다(S2). 종부세는 홈택스 사이트와 앱에서 내고, 재산세는 다른 채널을 이용한다(S1). 종부세와 재산세 납부처가 다르니, 한쪽만 내고 다른 쪽을 잊은 일이 없도록 확인하자.

개편안은 올해 고지서와 무관하다

2026년 8월 세제개편안은 1주택 공제를 14억 원으로 올리고 공정시장가액비율을 70%로 높이는 내용을 담고 있지만, 아직 국회 심의 중이다(S2 S5). 설령 통과하더라도 2027년 과세분부터 적용되며, 올해 고지서에는 영향을 주지 않는다(S2). 2026년 고지서는 현행 규칙으로 계산된다. 공제는 1주택 12억 원과 그 외 9억 원, 공정시장가액비율은 60%다(S1 S2).

개편안 뉴스를 보고 "올해 세금이 줄어드는 것 아니냐"고 기대하기 쉽지만, 올해 고지서는 이미 확정된 현행 규칙으로 나온 것이다. 개편안은 내년 이후의 고지서를 볼 때 다시 확인하면 된다.

HTML: 납부 전 체크리스트 — 고지서 확인부터 납부까지 순서대로 점검하는 목록. 고지서 도착 여부(11월 26일까지)([S1 S2 S5 S6), 공시가격·공제·과세표준 대조, 연령·보유 공제 적용 여부, 세액 250만 원 초과 시 분납 신청(12월 15일까지)(S1 S2), 납부 기한 12월 15일 화요일 준수(S1 S2 S5 S6).]

자주 묻는 질문

집이 한 채인데 왜 고지서가 왔나요?

공시가격 합계가 공제액을 넘었기 때문이다. 1주택 가구의 공제는 12억 원이다(S1 S2 S3). 집이 한 채라도 공시가격 합계가 12억 원을 넘으면 과세표준이 생기고 세액이 계산된다. 공시가격은 홈택스에서 확인할 수 있으니, 먼저 내 집의 공시가격이 얼마인지 확인해 보자.

분납은 어떻게 신청하나요?

농어촌특별세를 제외한 세액이 250만 원을 넘으면 분납 대상이다(S1 S2). 신청은 12월 15일까지 홈택스에서 한다(S1 S2). 세액이 250만 원에서 500만 원 사이면 초과분만, 500만 원을 넘으면 최대 절반까지 미룰 수 있고, 미룬 부분은 납부 기한으로부터 6개월 이내에 이자 없이 내면 된다(S1 S2).

고지서 금액이 내 계산과 다르면 어떻게 하나요?

12월 15일 전에 홈택스에서 부과 내역을 먼저 확인한다(S1). 계산이 다르다면 12월 1일부터 12월 15일까지 직접 신고할 수 있고, 신고하면 고지서는 없었던 것으로 처리된다(S1). 기한이 지난 뒤에는 경정청구로 이미 낸 세금을 되돌려받을 수 있다(S1).

내년에 개편안이 통과하면 올해 세액도 바뀌나요?

아니다. 2026년 8월 세제개편안은 1주택 공제 14억 원과 공정시장가액비율 70%를 담고 있지만 아직 국회 심의 중이고(S2 S5), 통과하더라도 2027년 과세분부터 적용된다(S2). 2026년 고지서는 현행 규칙으로 계산되며, 공제는 12억 원과 9억 원, 비율은 60%다(S1 S2).

Sources

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