2026년 10월 1일부터 대위변제 이력이 있는 임대인의 집은 HUG·HF·SGI 3사 모두에서 신규 가입이 제한된다. 계약서에 서명하기 전이라면 안심전세 앱의 '임대인 정보조회'가 첫 확인 단계이고, 이미 계약을 마쳤다면 신청기한(계약기간 1/2 경과 전)을 날짜로 계산하는 일이 먼저다. 이 글은 가입이 막히는 지점, 보증료 계산, 사고 후 청구 순서를 HUG와 HF 기준으로 정리하고, SGI는 확인된 범위까지만 적는다.
작성 기준일은 2026년 10월 21일이다. 수치와 조건은 HUG·HF 공식 상품 안내를 편집자가 직접 대조한 내용으로 한정했다. 대조하지 못한 항목은 '확인 범위 밖'으로 표시했고, 신청 직전에는 공식 안내를 다시 확인한다.
1. 계약 전 먼저 확인할 것
기관부터 고른다
기관을 고를 때 먼저 볼 것은 전세대출 이용 여부다. HF(한국주택금융공사)의 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증, 즉 전세대출 이용자가 원칙적 대상이고 취급은행에서 신청·발급한다. HUG(주택도시보증공사)는 확인된 조건에 대출 이용 요건이 없으며, 지사·위탁은행·네이버페이·카카오페이·토스·안심전세 앱에서 신청한다. 보증금 상한은 HUG가 수도권 7억 원·그 외 5억 원, HF가 7억 원 이하(지방 5억 원)다.
SGI(서울보증보험)는 보증보험 전문 보험회사로, 공사 형태의 HUG·HF와 운영 주체가 다르다. 임대인 제한은 SGI에도 같은 날짜부터 적용된다. SGI의 보증료율과 가입 조건은 확인 범위 밖이라 숫자를 싣지 않았다. 현재 조건은 SGI 공식 홈페이지나 고객센터에서 직접 확인한다.
임대인 정보조회를 먼저 돌린다
대위변제는 보증기관이 임대인 대신 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 것을 말한다. 이 이력이 있는 임대인은 2026년 10월 1일부터 3사 모두에서 신규 가입이 제한된다. 3사의 정보 공유로 운영되며 9월 7일에 공동 발표됐다(정보 공유 대상은 2026년 2월 3일 이후 대위변제 건부터다). 세입자는 9월 21일부터 안심전세 앱의 '임대인 정보조회'로 계약 전에 확인할 수 있다.
두 가지를 구분한다. 3사가 같은 제한을 걸기 때문에 기관을 바꿔 신청해도 같은 제한에 걸린다. 그리고 조회를 통과했다고 가입이 보장되지는 않는다. 주택 조건, 보증금 한도, 신청 시점은 따로 따진다.
집주인에게 물을 세 가지: 동의, 통지, 서류 협조
집주인이 관여하는 지점은 세 갈래로 나눠 볼 수 있다. 동의는 집주인의 승낙이 있어야 진행되는 단계, 통지는 집주인에게 알리는 단계, 서류 협조는 집주인만 내줄 수 있는 서류를 받는 단계다. 기관별로 어느 갈래에 무엇이 들어가는지는 확인 범위 밖이다. 확인된 관련 사항은 HF의 반환채권 양도가 보증서 발급 전에 이뤄진다는 점(2024년 7월 10일 이후 신청 건)뿐이다. 필자 해석: 채권양도는 보증금 반환 청구권을 넘기는 절차라서 집주인에게 알리는 단계와 맞닿을 수 있다.
계약 전에 세 가지를 집주인에게 물어 두면 협조 거부 가능성이 계약 조건 협의 단계에서 드러난다. 선순위채권 금액도 숫자로 함께 확인한다. 이 숫자 하나가 보증한도, 요율 구간, 할증, 가입 조건에 모두 걸린다. 확인 방법은 이 글의 범위가 아니다.
2. 가입 조건과 보증료
HUG와 HF 비교 (2026년 10월 21일 기준)
| 항목 | HUG | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 신청 대상·경로 | 지사, 위탁은행(신한·국민·우리·광주·하나·기업·농협·경남·수협·iM·부산), 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세 앱 | 공사 전세자금보증(전세대출) 이용자가 원칙, 취급은행에서 신청·발급 |
| 상한 | 보증금 수도권 7억 / 그 외 5억. 주택가격 상한은 확인 범위 밖 | 보증금 7억 이하(지방 5억), 주택가격 12억 이하 |
| 대상·계약 요건 | 단독·다가구·다중·연립·다세대·노인복지주택·주거용 오피스텔·아파트(근린생활시설 제외). 계약기간 1년 이상, 공인중개사 체결 계약서, 전입신고+확정일자 | 확인 범위 밖 |
| 보증한도 | 주택가격×90% − 선순위채권 등 | 지역별 한도와 (주택가격 90% − 선순위채권) 중 적은 금액 |
| 선순위채권 조건 | 보증금+선순위가 주택가액(가격×90%) 이내, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내(단독·다가구는 선순위 합계 80% 이내) | 한도 산식에 반영, 별도 비율 조건은 확인 범위 밖 |
| 보증금액 | 현행 방식은 확인 범위 밖. 한도 내 전액보증 원칙은 2026년 10월 30일 신청분부터(도입 예정) | 한도 내 전액, 일부 보증 불가 |
| 보증료율(연) | 0.097%에서 0.211%까지(보증금액 구간·아파트/기타·부채비율 70%/80% 구간별 차등) | LTV 70% 이하 0.04%, 70%에서 80%까지 0.11%, 80%에서 90%까지 0.18% |
| 비율 정의 | 부채비율 = (선순위채권+전세보증금) ÷ 주택가액 | LTV = (선순위채권총액+임차보증금) ÷ 주택가격 |
| 보증료 산식 | 보증금액×보증료율×전세계약기간÷365 | 보증금액(잔액)×요율÷365(윤년 366)×계약기간 |
| 할인 | 사회배려계층 40%에서 60%까지, 전자계약 3% | 우대가구 0.01%p에서 0.03%p까지 요율 인하 |
| 할증 | 선순위채권이 주택가액의 50% 초과 시 보증료 10% 할증 | 확인 범위 밖 |
| 신청 기한 | 신규: 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전. 갱신: 갱신 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전까지 |
HUG 사회배려계층 할인율은 연소득 5천만 원 이하·한부모·1인 고령이 60%, 다자녀·장애·고령·신혼(합산 6천만 원, 혼인 7년 이내)이 40%다. SGI는 확인된 요율이 없어 표에서 뺐고, 빈칸을 추정치로 채우지 않았다.
보증료 계산 예시 두 건
보증금 2억 원을 두 기관의 산식에 넣은 예시이며 할인과 할증은 적용하지 않았다. 어림 계산(rule-of-thumb)이지 전망이 아니다.
- HUG: 아파트, 부채비율 70% 이하 구간, 요율 연 0.102%. 연 204,000원, 2년 계약이면 408,000원이다.
- HF: LTV 70% 이하 구간, 요율 연 0.04%. 연 80,000원, 2년이면 160,000원이다.
퍼센트로는 2년간 보증금의 0.204%와 0.08%다 (0.102% × 2, 0.04% × 2). 금액으로는 200,000,000원 × 0.00102 × 730일 ÷ 365 = 408,000원, 200,000,000원 × 0.0004 × 730일 ÷ 365 = 160,000원이다. 2년을 730일로 본 단순 계산이라 실제 일수와 윤년에 따라 달라질 수 있다. 두 예시를 나란히 놓고 HF가 싸다고 결론 낼 수는 없다. HF는 전세대출 이용자가 원칙적 대상이고, 두 기관의 비율 정의가 다르기 때문이다.
같은 집인데 비율이 다르게 나오는 이유
HUG 부채비율의 분모는 주택가액(주택가격의 90%), HF LTV의 분모는 주택가격이다. 같은 집이면 HUG 비율이 더 크게 나온다.
내 숫자로 계산하기 - 합계 = 선순위채권 + 내 보증금 - HF 기준 LTV = 합계 ÷ 주택가격 - HUG 기준 부채비율 = 합계 ÷ (주택가격 × 0.9) = LTV ÷ 0.9 - HUG 보증한도 = 주택가격 × 0.9 − 선순위채권 등. 내 보증금이 이 값 이하인지 본다. - 보증료 = 보증금액 × 요율 × 계약일수 ÷ 365
합계가 주택가격의 63%이면 HF 기준 LTV는 63%, HUG 기준 부채비율은 70%다 (63% ÷ 0.9). 합계가 72%이면 HUG 기준 80%다 (72% ÷ 0.9). HUG의 부채비율 70%·80% 구간은 주택가격 대비 합계 63%·72% 선이어서, HF의 LTV 70%·80%와 같은 숫자로 읽으면 안 된다.
선순위채권이 걸리는 네 지점
HUG에서는 선순위채권 하나가 네 곳에 걸린다. 기준은 주택가액이며, 주택가격 기준으로 바꾸면 아래와 같다.
- 한도: 선순위채권만큼 보증한도가 줄어든다.
- 요율: 합계가 커지면 부채비율이 올라 70%·80% 구간이 높아진다.
- 할증: 주택가액의 50% 초과 시 보증료 10% 할증이다. 주택가격 기준 45%다 (50% × 0.9). 요율에 10%p를 더하는 것이 아니라 산출된 보증료에 10%를 더한다(보증료 × 1.10).
- 가입 조건: 주택가액의 60% 이내여야 한다(단독·다가구는 선순위 합계 80% 이내). 주택가격 기준 54%다 (60% × 0.9).
신청 시점
HUG 신규 신청은 '잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전'이 기준이고, 갱신은 갱신 계약기간 1/2 경과 전이다. HF는 계약기간 1/2 경과 전까지다. 2년 계약이면 절반은 1년이다 (2년 × 1/2). 절반이 되는 날을 언제부터 세는지는 상품 안내 문구로 확인하고, 계산한 날짜를 달력에 적어 둔다.
도입 예정: HUG 사전한도심사
도입 예정 (작성 기준일 2026년 10월 21일 현재 시행 전) HUG는 2026년 10월 30일 신청분부터 사전한도심사를 도입하고, 보증한도 내 전액보증을 원칙으로 한다. - HF·SGI의 별도 시행 여부는 확인되지 않았다. 3사 공통 변경으로 읽으면 안 된다. - 세부 방식은 확인 범위 밖이다. 필자 해석: 이름으로 보면 신청 전에 한도를 먼저 심사하는 절차로 보인다. - 10월 30일 이전 신청분에는 적용되지 않는 것으로 읽힌다. 신청기한이 그 전에 끝나는 계약은 새 기준을 적용받을 수 없다.
시행 중과 도입 예정 구분표 (2026년 10월 21일 기준)
| 구분 | 내용 | 시점 | 대상 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임대인 정보 공유 | 대위변제 이력 정보를 3사가 공유 | 9월 7일 공동 발표 | HUG·HF·SGI | 발표 완료 |
| 임대인 정보조회 | 세입자가 안심전세 앱에서 계약 전 조회 | 9월 21일부터 | 세입자 | 시행 중 |
| 미반환 임대인 제한 | 대위변제 이력 임대인 신규 가입 제한 | 2026년 10월 1일부터 | HUG·HF·SGI | 시행 중 |
| 사전한도심사·전액보증 원칙 | 보증한도 내 전액보증 원칙 | 2026년 10월 30일 신청분부터 | HUG (HF·SGI는 확인 안 됨) | 도입 예정 |
| 전월세전환율 6.5% | 신규·증액 갱신 계약에 적용 | 2026년 7월 1일 이후 | HUG | 적용 중 |
| 발급 전 채권양도 | 반환채권 양도를 보증서 발급 전에 진행 | 2024년 7월 10일 이후 신청 건 | HF | 적용 중 |
전월세전환율은 HUG 안내에 함께 적힌 값이다. 필자 해석: 월세와 보증금을 서로 바꿔 계산할 때 쓰는 비율이라 월세가 없는 순수 전세에는 직접 쓰이지 않을 수 있다. 적용 대상은 HUG 공식 안내에서 확인한다.
3. 가입 거절과 보장 범위
거절 사유 분류: 보완 가능 vs 구조적 불가
아래는 공식 거절 사유 목록이 아니라 앞의 가입 조건에서 거꾸로 추린 필자 분류다.
보완 가능
- 전입신고나 확정일자 미완료(HUG 요건): 마친 뒤 기한 안에 신청한다.
- 신청 경로 착오: HF는 취급은행에서 신청·발급한다.
- 보증금과 선순위채권의 합계가 기준 초과: 보증금을 낮추거나 집주인이 선순위채권을 줄이면 달라질 수 있다. 집주인 협조가 필요하다.
구조적 불가
- 임대인의 대위변제 이력: 3사 공통이라 기관을 바꿔도 같다.
- 보증금 상한 초과, 주택가격 12억 원 초과(HF), 대상 주택 유형 불일치(HUG의 근린생활시설 등).
- 계약기간 1년 미만, 공인중개사 체결 계약서가 아닌 경우(HUG): 체결 뒤에는 바꿀 수 없다.
- 신청기한 경과: 갱신 기준 기한은 따로 있다.
- 전세대출 미이용: HF는 원칙적 대상이 아니라 다른 기관 조건을 본다.
같은 사유도 시점에 따라 분류가 바뀐다. 보증금 상한 초과는 계약 전에는 보증금 협의로 풀 수 있지만 서명 뒤에는 구조적 사유가 된다.
보증한도와 실제 보증금액
보증한도는 그 집에서 인정되는 상한, 보증금액은 보증서에 실제로 적히는 금액이다. 카드 한도와 이번 달 결제액의 관계와 비슷해서, 한도가 넉넉해도 결제액이 한도를 넘을 수는 없다.
- HUG: 한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권 등이다. 한도 내 전액보증 원칙은 2026년 10월 30일 신청분부터 도입 예정이고, 현행 보증금액 산정 방식은 확인 범위 밖이다. 필자 해석: '신청분부터'라는 표현은 그 전 신청분의 방식이 다를 수 있음을 시사한다.
- HF: 한도는 지역별 한도와 (주택가격 90% − 선순위채권) 중 적은 금액이고, 지역별 한도의 금액은 확인 범위 밖이다. 보증금액은 한도 내 전액이며 일부 보증은 불가하다. 필자 해석: 일부만 가입하는 길이 없으므로 보증금이 한도를 넘으면 가입이 어려울 수 있다.
전액보증은 HF에서는 현행, HUG에서는 예정이다. 금액 예시: 선순위채권이 주택가격의 40%인 집이면 HUG 한도는 주택가격의 50%이고 (90% − 40%), 보증금 2억 원이 한도 안에 들어오려면 주택가격이 4억 원 이상이어야 한다 (2억 ÷ 0.5).
거절된 뒤의 순서
- 위 분류에서 어느 사유인지 특정하고 기관에 사유를 문의한다.
- 보완 가능하면 신청기한 안에 보완해 다시 신청한다.
- 구조적 사유면 기관 변경이 해법인지 먼저 따진다. 임대인 제한은 3사 공통이라 해법이 아니다.
- 계약 전이면 보증금, 선순위채권 정리 시점, 중개사를 통한 체결을 협의한다.
- 보증 없이 진행하면 보증금 반환 위험은 본인이 진다.
4. 사고 발생 후 청구 절차
청구 절차는 기관마다 다르고, 이 글에서 단계별로 확인된 내용은 HF에 한정된다. HUG와 SGI의 청구 요건, 서류, 지급 시기는 확인 범위 밖이다. 단계 순서는 일반적인 배열이며 기관별 선후 관계는 공식 안내로 확인한다.
| 단계 | HF에서 확인된 내용 |
|---|---|
| 1. 종료 통지 | 확인된 내용 없음. 일반론으로는 계약 종료 의사를 날짜가 남는 방식으로 전하면 이후 증빙에 쓰기 쉽다 |
| 2. 사고 요건 | 계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금이 반환되지 않은 상태 |
| 3. 임차권등기 | 임차권등기명령 신청이 필요(법원을 통한 등기 절차) |
| 4. 사전신고·이행청구 | 사전신고 후 청구. 반환채권 양도가 필요하며, 2024년 7월 10일 이후 신청 건은 보증서 발급 전에 채권양도 |
| 5. 심사·지급 | 확인된 내용 없음 |
HF 기준으로 사고 요건은 계약 종료일이 아니라 종료 후 1개월이 지난 시점에 생긴다. 종료일에 1개월을 더한 날짜를 달력에 적어 둔다. HUG와 SGI는 가입 직후 공식 안내에서 종료 통지의 시한과 방식, 청구 가능한 사고 요건, 임차권등기 요구 여부와 시점, 사전신고·이행청구 방법, 심사 기간과 지급 시기를 찾아 메모해 둔다. 사고가 났을 때 처음부터 찾지 않기 위해서다.
5. 오해 교정
전세대출 보증은 반환보증이 아니다
전세대출을 받기 위한 보증과 보증금을 돌려받기 위한 보증은 별개의 상품이다. HF 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증 이용자를 원칙적 대상으로 하되 별도의 보증료율, 신청기한(계약기간 1/2 경과 전), 청구 요건(사전신고, 임차권등기명령, 반환채권 양도)을 따로 둔다. 대출이 실행됐다는 사실만으로 반환보증에 가입된 것으로 보면 안 된다. 가진 서류가 어느 상품의 보증서인지 상품명으로 확인한다.
가입했다고 전액이 보장되는 것은 아니다
보증서의 보증금액과 한도, 청구 요건의 이행 여부에 따라 받는 금액과 시점이 달라질 수 있다. HF는 한도 내 전액이 원칙이고, HUG는 한도 내 전액보증 원칙이 10월 30일 신청분부터 도입 예정이다. 발급 직후 보증서의 보증금액이 내 보증금과 같은지 확인한다. 청구 요건(HF 기준 종료 후 1개월, 사전신고, 임차권등기명령, 채권양도)을 갖추지 못하면 사고가 나도 청구가 진행되지 않을 수 있다.
함께 바로잡을 세 가지
- 조회 통과는 가입 보장이 아니다. 앱 조회는 임대인 이력을 보여 줄 뿐이다.
- 3사 조건은 같지 않다. 사전한도심사 같은 변경은 HUG에서만 확인됐다.
- 요율이 낮다고 부담이 작은 것은 아니다. 비율의 분모(주택가액 대 주택가격)와 대상 조건이 다르다.
공식 확인 경로
- 안심전세 앱에서 임대인 정보조회를 실행했다
- 전세대출 이용 여부로 기관을 골랐다 (HF는 대출 이용자 원칙, 취급은행 신청)
- 보증금이 상한 이내다 (HUG 수도권 7억·그 외 5억, HF 7억 이하·지방 5억·주택가격 12억 이하)
- 선순위채권을 숫자로 확인하고 합계 ÷ 주택가격, 합계 ÷ (주택가격 × 0.9)를 계산했다
- 보증료를 보증금액 × 요율 × 계약일수 ÷ 365로 계산하고 할인 대상 여부를 확인했다
- 신청기한 (계약기간 1/2 경과 전)을 날짜로 적었다
- 10월 30일 전후 신청이면 HUG 사전한도심사 적용 여부를 확인했다
- 집주인에게 동의, 통지, 서류 협조 항목을 물었다
- 발급된 보증서의 보증금액을 확인했다
HUG 공식 상품 안내, HF 일반전세지킴보증 공식 상품 안내, 안심전세 앱의 임대인 정보조회, SGI 공식 홈페이지와 고객센터에서 현재 조건을 확인한다. 이 글은 공식 상품 안내를 정리한 정보이며 법률·금융 자문이 아니다.
가입 심사는 서명한 뒤가 아니라 서명하기 전에 시작한다. 오늘 할 일은 하나, 안심전세 앱에서 임대인 정보조회를 실행하는 것이다.
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